共有名義の不動産を売却する方法

相続した実家や夫婦で購入した住宅など、一つの不動産を複数人で所有している状態を「共有名義」といいます。

共有名義の不動産も売却できますが、不動産全体を売る場合と、自分の共有持分だけを売る場合では必要な手続きが異なります。

共有者の一人だけで売却を進めると、家族や親族とのトラブルにつながる可能性があります。まずは登記内容と共有者全員の意向を確認し、適切な方法を選びましょう。

共有名義とはどのような状態？

共有名義とは、土地や建物を複数人が共同で所有し、それぞれが「持分」を持っている状態です。

例えば、夫婦が2分の1ずつ住宅を所有している場合や、親の不動産を兄弟3人で相続した場合などが該当します。

共有持分は、登記事項証明書の「権利部（甲区）」で確認できます。ただし、2分の1の持分があるからといって、建物の右半分、土地の東側半分を自由に利用できるという意味ではありません。不動産全体に対して、2分の1の割合の権利を持っているということです。

不動産全体の売却には共有者全員の同意が必要

共有名義の不動産全体を第三者へ売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。

不動産全体の売却は、共有者が持分を失う「処分」に当たります。民法上、共有物の変更や処分には共有者全員の同意が必要とされています。(moj.go.jp)

持分の過半数を所有している人であっても、ほかの共有者の同意なく不動産全体を売却することはできません。

売買契約や所有権移転登記では、原則として共有者全員の署名や押印、本人確認などが必要です。ただし、遠方に住んでいる共有者がいる場合は、委任状を作成し、代表者が手続きを進められることがあります。

必要な書類や本人確認方法は取引によって異なるため、不動産会社や司法書士へ事前に確認しましょう。

共有名義の不動産を売却する主な方法

共有者全員が売却に賛成しているかどうかによって、選べる方法が変わります。

共有者全員で不動産全体を売却する

最も一般的なのは、共有者全員の同意を得て、不動産全体を一つの物件として売却する方法です。

通常の土地や中古住宅として販売できるため、共有持分だけを売る場合より購入希望者を見つけやすくなります。

売却代金は、基本的に登記されている持分割合に応じて分けます。仲介手数料、測量費、建物の解体費などを誰がどのように負担するかについても、売り出す前に決めておきましょう。

売り出し価格、値下げの範囲、引き渡し時期なども、共有者間で合意しておくことが大切です。

ほかの共有者に自分の持分を買い取ってもらう

不動産を手放したい人と、所有を続けたい人がいる場合は、一方の共有者がほかの共有者の持分を買い取る方法があります。

例えば、兄弟で相続した実家に一人が住み続ける場合、その人がほかの兄弟の持分を買い取れば、単独名義にできます。

持分の価格は、話し合いだけで決めると不公平感が生じることがあります。不動産全体の査定を受け、持分割合を基準にしながら、利用状況や必要な費用を考慮して決めましょう。

住宅ローンを利用して買い取る場合は、金融機関の審査や既存のローン・抵当権の確認も必要です。

自分の共有持分だけを第三者へ売却する

自己の共有持分のみであれば、原則として、ほかの共有者の同意を得ずに売却できます。共有持分の売買などの処分を行えるのは、その持分を所有する共有者本人です。(moj.go.jp)

ただし、持分だけを購入しても、不動産全体を自由に使用したり処分したりできません。そのため一般の購入希望者は少なく、専門の買取会社などが主な売却先になる傾向があります。

不動産全体を売った場合の持分相当額より、持分だけの売却価格が低くなることも考えられます。

また、第三者が新しい共有者になるため、残った共有者との間で利用方法や管理費用をめぐる問題が発生する可能性があります。法的には売却できる場合でも、できるだけ事前にほかの共有者へ相談することをおすすめします。

土地を分筆して単独所有にする

共有しているのが一定の広さを持つ土地であれば、土地を複数に分ける「分筆」を行い、それぞれを単独所有にしてから売却する方法があります。

ただし、土地の形状、接道状況、建築規制などによっては、分筆することで利用しにくい土地になる可能性があります。土地の価値が下がることもあるため、不動産会社や土地家屋調査士へ相談し、分筆後の利用価値を確認しましょう。

建物は物理的に分けることが難しいため、土地と同じ方法を選べるとは限りません。

共有者の意見がまとまらない場合

共有者の一人が売却に反対している場合、その人を除いて不動産全体を売ることはできません。

まずは、不動産会社の査定結果や売却後の手取り額、維持費、固定資産税、修繕費などを共有し、客観的な資料をもとに話し合いましょう。

売却に反対する共有者が物件を使用している場合は、退去後の住まいや持分の買い取りについて話し合う必要があります。

話し合いが成立しない、または一部の共有者が協議に応じない場合は、裁判所へ共有物分割を請求する方法があります。法務省の資料でも、共有者間の協議が整わない場合や協議できない場合には、裁判所へ分割を請求できる仕組みが示されています。(moj.go.jp)

裁判では、土地などを物理的に分ける方法、一人が取得してほかの共有者へ金銭を支払う方法、競売して代金を分ける方法などが検討されます。

ただし、裁判には時間と費用がかかり、希望する価格で売却できるとは限りません。弁護士などへ相談し、話し合いによる解決も含めて検討しましょう。

相続した共有不動産を売る場合の注意点

相続によって共有状態になった不動産では、登記名義が亡くなった人のままになっていることがあります。

相続した不動産を売却して買主へ所有権を移すためには、その前提として相続関係と現在の所有者を登記に反映させる必要があります。

相続登記は2024年4月1日から義務化され、制度開始前に発生した相続も対象です。原則として、不動産を相続したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。(moj.go.jp)

遺産分割協議が終わっていない場合は、誰が不動産を取得するのか、共有で取得するのかを相続人同士で話し合います。

相続人の中に連絡が取れない人がいる、認知症などにより意思確認が難しい人がいる、相続人が亡くなってさらに相続が発生しているといった場合は、通常とは異なる手続きが必要です。早めに司法書士や弁護士へ相談しましょう。

売却前に共有者間で決めておくこと

共有不動産をスムーズに売却するためには、次の内容を事前に確認しておきましょう。

1. 売却に共有者全員が同意しているか
2. 希望価格と最低限受け入れられる価格
3. 価格交渉に誰が対応するか
4. 売却に必要な費用の負担方法
5. 売却代金の分配方法
6. 建物内の荷物や残置物の処分
7. 居住者がいる場合の退去時期
8. 住宅ローンや抵当権の状況
9. 代表者へ手続きを委任するか

口頭だけでは認識の違いが生じる可能性があります。合意した内容は書面やメールなどで残しておくと安心です。

まとめ

共有名義の不動産全体を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。全員で売却する方法のほか、共有者間で持分を買い取る、自分の持分だけを第三者へ売る、土地を分筆するといった方法があります。

共有者の意見がまとまらないまま売却を進めると、親族間の関係悪化や法的トラブルにつながる可能性があります。

まずは登記上の名義と持分、住宅ローン、利用状況を確認し、共有者全員で売却条件を話し合いましょう。共有関係が複雑な場合は、不動産会社だけでなく、司法書士、土地家屋調査士、弁護士などへ早めに相談することが大切です。