ケース別・お悩み別売却ガイド

2026.10.29

老後資金のために家を売却する選択肢

「年金だけで暮らしていけるだろうか」「医療や介護に備えるお金を残したい」。老後の家計を考えたとき、自宅の売却が選択肢になることがあります。不動産を現金に換えることで、生活費の不足や急な支出に備えやすくなります。

ただし、家を売れば必ず老後資金に余裕が生まれるとは限りません。大切なのは、売却後に残る資金と、その後にかかる住居費を一緒に計算することです。自分に合う方法を選ぶための判断基準を整理しましょう。

まずは老後資金の不足額を把握する

家を売るかどうかを決める前に、年金などの収入と毎月の支出を確認します。食費や光熱費に加え、固定資産税、保険料、住宅の修繕費なども含めて考えましょう。

例えば、毎月の収支が4万円の赤字なら、年間では48万円、20年間では960万円の不足になります。これは物価の変化や臨時支出を含めない単純計算です。医療・介護費、設備の故障などへの備えは別に見込む必要があります。

「老後には一律でいくら必要」と考えるより、自分の家計で不足する金額を把握することが出発点です。預貯金と今後の収入を確認し、売却が必要か、支出の見直しで対応できるかを検討しましょう。

自宅を現金化する場合、売った後にどこで暮らすかによって資金計画が変わります。主な方法を比較し、日々の生活に無理がないかを確認しましょう。

広い戸建てからコンパクトな住宅へ移るなど、売却代金より購入費用を抑えられれば、差額を老後資金として残せます。掃除や庭の手入れの負担を減らせる点もメリットです。

ただし、利便性の高いマンションなどは、面積が小さくても価格が高い場合があります。購入時の諸費用に加え、管理費や修繕積立金など、住み替え後の負担も確認しましょう。

新居を購入しなければ、まとまった現金を手元に残しやすくなります。一方、賃貸では家賃の支払いが続き、高齢者向け住宅では住居費以外のサービス費用などもかかります。

売却代金が多く残っても、毎月の赤字が増えれば資金は減っていきます。入居条件や費用を先に確認し、長く暮らした場合にも支払いを続けられるかを考えましょう。

リースバックは、自宅を売却すると同時に賃貸借契約を結び、その後は家賃を払って同じ家に住む方法です。引っ越しをせずに現金化できる一方、所有権は手放すことになります。国土交通省

売却価格や家賃、契約期間、更新・再契約の条件を確認することが欠かせません。希望する期間住み続けられるとは限らず、長期間の家賃負担で資金が不足する可能性もあります。通常の売却と比較し、受け取る金額だけで判断しないようにしましょう。kokusen.go.jp

売却代金の全額を老後資金に回せるわけではありません。住宅ローンの返済、仲介手数料、登記費用、必要な税金などを差し引きます。さらに、新居の費用、引っ越し代、家財処分費も必要です。

仮に3,000万円で売れても、ローン返済に500万円、売却・転居等の費用に200万円、新居購入に1,800万円を使えば、残るのは500万円です。これは説明用の例ですが、売却価格と自由に使える資金には大きな違いがあります。

複数の不動産会社に査定を依頼し、価格の根拠と諸費用の見込みを確認しましょう。査定額は売却を保証する金額ではないため、少し低い価格で売れた場合でも生活が成り立つか試算しておくと安心です。

マイホームを売って利益が出た場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。売却代金そのものに対する控除ではなく、売却で生じた利益に関する制度です。

特例を使うには確定申告が必要で、新居の住宅ローン控除との併用にも制限があります。「自宅だから税金はかからない」と決めつけず、購入時の契約書や費用の資料をそろえ、税務署や税理士へ確認しましょう。nta.go.jp

今の住まいの負担が大きくなければ、急いで売らず、家計の見直しや必要な範囲の改修で住み続ける方法もあります。自宅を賃貸に出す方法も考えられますが、空室や修繕の負担があり、家賃収入をそのまま使えるわけではありません。

また、家を子どもに残したいか、夫婦のどちらかが一人になった場合にどう暮らすかも話し合っておきましょう。売却後の住まいに納得できることが、資金面と同じくらい大切です。

老後資金のための自宅売却は、手元の現金と将来の生活費を整える選択肢です。まずは家計の不足額と自宅の売却見込みを把握し、住み替え後も安心して暮らせる計画を、不動産会社などに相談しながら具体化していきましょう。