ケース別・お悩み別売却ガイド

2026.10.31

不動産売却でかかる税金はいくら？

不動産を売却するとき、「税金でいくら引かれるのか」「売れたお金をそのまま使ってよいのか」と不安に感じる方は多いでしょう。税額は売却価格だけでは決まらず、購入時の費用、所有期間、利用できる特例によって変わります。

特に重要なのは、売却代金の全額に所得税がかかるわけではなく、原則として売却で生じた利益に課税されるという点です。個人が土地や建物を売る場合を中心に、税金の種類と計算方法を確認しましょう。

不動産売却で確認したい主な税金

売却時には、利益に対する税金と、契約や登記の手続きに伴う税金を分けて考えると整理しやすくなります。

土地や建物を売って得た利益を「譲渡所得」といいます。この利益に対し、所得税・復興特別所得税と住民税がかかります。給与などとは分けて計算する仕組みです。nta.go.jp

税務上の利益が出なければ、原則としてその売却に対する譲渡所得の税金は発生しません。ただし、購入時より安く売れた場合でも、建物の取得費の計算などにより利益が出ることがあるため、確認が必要です。

紙の不動産売買契約書には、記載された契約金額に応じて印紙税がかかります。軽減措置の対象となる契約書では、契約金額が1,000万円超5,000万円以下なら1通につき1万円です。

例えば、3,000万円の売買契約書もこの区分です。現行の軽減措置は2027年3月31日までに作成される対象契約書に適用されるため、契約時点の制度を確認しましょう。nta.go.jp

住宅ローンの抵当権を抹消する場合などには、登録免許税が必要です。抵当権抹消は原則として不動産1個につき1,000円で、土地1筆と建物1棟なら合計2,000円になります。t-k-download.moj.go.jp

司法書士へ依頼する場合の報酬は、この税金とは別です。住所変更や相続登記などが必要な場合もあるため、登記費用全体の見積もりを取りましょう。

税金の対象となる金額は、基本的に次の式で求めます。

課税譲渡所得＝売却代金－取得費－譲渡費用－適用できる特別控除

取得費には、土地・建物の購入代金や購入時の仲介手数料などが含まれます。ただし、建物は年月の経過による価値の減少分である「減価償却費相当額」を差し引いて計算します。

譲渡費用は、売却時の仲介手数料や売却のために必要な測量費など、売るために直接かかった費用です。住宅ローンの残高を返済しても、その返済額を利益から差し引けるわけではありません。nta.go.jp

購入時の金額が分からない場合は、売却代金の5％を取得費とする方法があります。ただし、実際の取得費より低くなると税負担が増える可能性があるため、古い契約書や領収書を探しておくことが大切です。nta.go.jp

土地や建物の売却では、売った年の1月1日時点の所有期間によって税率が変わります。2026年の売却について、一般的な税率は次のとおりです。

合計税率には、所得税・復興特別所得税・住民税を含みます。一定のマイホームには、別途、軽減税率の特例もあります。nta.go.jp

例えば、売却代金3,000万円、減価償却後の取得費2,400万円、譲渡費用100万円なら、特別控除前の利益は500万円です。特例を使わない場合、長期なら約101万5,750円、短期なら約198万1,500円が目安になります。

実際の売却日までに5年を過ぎていても、その年の1月1日時点で5年以下なら短期扱いです。売却時期を決める際は、購入日と判定日を確認しましょう。

自分が住んでいる家などを売却し、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。上の例で利益が500万円なら、この特例を適用できれば課税譲渡所得はゼロになります。

ただし、すべての住宅売却に自動で適用される制度ではありません。親子など特別な関係にある人への売却は対象外で、新居の住宅ローン控除との併用にも制限があります。特例で税額がゼロになる場合も、適用には確定申告が必要です。nta.go.jp

譲渡所得の申告は、原則として売却した年の翌年2月16日から3月15日までに行います。税金の支払いは売買代金の受領と同時とは限らないため、見込額を別に確保しておきましょう。nta.go.jp

不動産売却の手取りを把握するには、税金に加え、仲介手数料やローン返済なども確認します。不動産会社に売却価格と諸費用の見込みを聞き、税額や特例の適用は税務署・税理士へ相談すると、売却後に使える金額を具体的に見通せます。