売却までの流れを完全ガイド（初心者向け）

初めて不動産を売るときは、「何から始めればよい？」「査定を受けたら売らなければいけない？」と不安になるものです。売却は、事前準備、査定、不動産会社への依頼、販売活動、契約、引き渡しの順に進みます。

大切なのは、売却価格だけでなく、手元に残る金額と引き渡しまでの日程を確認することです。ここでは、不動産会社の仲介で自宅を売る一般的な流れを紹介します。

1．売却の目的と希望条件を整理する

最初に、なぜ売るのか、いつまでに売りたいのかを整理しましょう。住み替え、相続、住宅ローンの負担軽減など、目的によって優先する条件が変わります。

「希望価格」「最低限必要な手取り額」「引っ越し可能な時期」を分けて考えると、不動産会社にも相談しやすくなります。住み替えなら、先に売るか、新居を確保してから売るかも検討します。

同時に、土地と建物の名義、共有者の有無、ローン残高を確認しましょう。亡くなった家族の名義が残っている場合などは、売却に向けた登記手続きの相談も必要です。

購入時の契約書、間取り図、登記識別情報や権利証、固定資産税の通知書などは、手元にあるものから整理しておきます。不足していても、まずは不動産会社に相談して構いません。

2．査定を受けて売却相場を把握する

不動産会社へ査定を依頼し、売却価格の見込みを調べます。資料を基にした査定に加え、現地を見てもらうと、建物の状態や周辺環境を踏まえた相談ができます。

複数社を比較するときは、査定額の高さだけで選ばないことが重要です。「近隣の成約事例」「価格の根拠」「どのような買主を想定しているか」を聞きましょう。satsuki-jutaku.mlit.go.jp

査定額は、実際に売れることを保証する金額ではありません。査定を受けただけで売却を決める必要もないため、説明を比較し、納得できる依頼先を選びます。

仲介手数料や登記費用、必要な税金、ローン返済なども確認し、売却後の手取り額を試算しておきましょう。

3．媒介契約を結び売り出し価格を決める

依頼する会社が決まったら、買主探しなどを任せる「媒介契約」を結びます。主な種類は次の三つです。

種類	依頼できる不動産会社	自分で見つけた相手との直接契約
一般媒介	複数社	可能
専任媒介	1社	可能
専属専任媒介	1社	不可

契約ごとに販売状況の報告や、不動産会社間の情報ネットワーク「レインズ」への登録義務などが異なります。手数料、契約期間、販売方法も含めて説明を受けましょう。reins.or.jp

売り出し価格は、査定を参考に希望と市場の動きを踏まえて決めます。反響が少ない場合に、いつ販売方法や価格を見直すかも相談しておくと安心です。

4．販売活動と内覧に対応する

不動産会社が広告掲載や購入希望者への紹介を行います。売主は、物件写真の撮影や内覧の日程調整に協力します。居住中でも、日程を相談しながら売却活動を進められます。

内覧前は、玄関、水回り、室内の明るさや換気を整えましょう。高額なリフォームを急いで行うより、まずは片付けや清掃で印象を改善し、必要な工事は不動産会社と相談します。

雨漏りや設備故障、修繕履歴など、把握している情報は早めに伝えることが大切です。建物の状態と契約内容に食い違いがあると、引き渡し後の責任をめぐる問題につながる場合があります。mlit.go.jp

問い合わせや内覧の件数、購入希望者の感想を聞き、販売方針を調整していきましょう。

5．購入条件を調整し売買契約を結ぶ

購入希望者が現れたら、価格だけでなく、引き渡し日、残す設備、家財の処分、買主のローン利用などを調整します。値引きの希望があっても即答せず、条件全体を比較しましょう。satsuki-jutaku.mlit.go.jp

売買契約では、代金の支払い、手付金、契約解除の条件、引き渡し後の責任の範囲などを確認します。買主が融資を受けられなかった場合の扱いも重要です。

分からない条項は説明を受け、納得してから契約します。一般的には契約時に手付金を受け取り、後日の決済で残代金を受領します。契約後の変更や解除には負担が生じることもあるため、日程や条件は慎重に決めましょう。

6．引っ越し・決済・引き渡しを行う

契約で定めた日までに、引っ越しや家財の搬出、必要書類の準備を進めます。残すと合意した設備などを除き、どの状態で引き渡すかを確認しましょう。

ローンが残っている場合は、借入先に完済と抵当権抹消の手続きを相談します。金融機関や司法書士との調整が必要になるため、直前まで放置しないことが大切です。

決済では、残代金の受領、登記に必要な書類の確認、費用や税金等の精算を行い、所有権移転や抵当権抹消の登記手続きを進めます。そのうえで鍵などを渡して引き渡しとなります。juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp

売却後も、確定申告が必要か確認しましょう。売却益が出た場合や、マイホームの3,000万円特別控除を使う場合などは、申告の準備が必要です。www.nta.go.jp

売却にかかる期間は、物件や価格、買主の条件によって変わります。まずは希望日程と資金計画を整理し、査定時に「何を、いつまでに準備するか」を相談すると、初めてでも見通しを持って進められます。