借地権付き物件の売却ポイント

借地権付き物件を所有している方の中には、「土地が自分のものではなくても売却できるのか」「地主の承諾は必要なのか」と不安を感じている方もいるでしょう。

借地権付き物件も売却できます。ただし、土地と建物の両方を所有する一般的な不動産とは異なり、借地契約の内容や地主との関係が売却に大きく影響します。

まずは借地権の種類や契約条件を確認し、できるだけ早い段階で地主と話し合うことが、円滑な売却につながります。

借地権付き物件とは？

借地権付き物件とは、他人が所有する土地を借り、その土地の上に借地人が建物を所有している物件です。

借地借家法では、借地権を「建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権」と定義しています。(laws.e-gov.go.jp)

売却の対象は、土地そのものではなく、借地上の建物と土地を利用する権利です。土地の所有権は地主に残ります。

借地権には、旧借地法が適用されるもの、普通借地権、定期借地権などがあり、更新の可否や契約終了時の扱いが異なります。また、借地権が地上権なのか土地賃借権なのかによっても、譲渡に必要な手続きが変わります。

最初に契約書と登記内容を確認し、自分がどのような権利を持っているのかを把握しましょう。

売却には地主の承諾が必要？

借地契約が土地賃貸借契約である場合、借地上の建物を売却すると、建物とともに土地の賃借権も買主へ移転します。そのため、原則として地主の承諾が必要です。

地主の承諾を得ずに譲渡すると、契約違反として借地契約の解除を求められる可能性があります。買主にとっても、土地を安定して利用できない大きなリスクになります。

裁判所も、土地の賃借権を伴う借地上の建物を譲渡する場合には、土地所有者の承諾が必要になると案内しています。(東京地方裁判所/東京簡裁以外の都内簡易裁判所)

ただし、地上権の場合や契約に特別な定めがある場合など、取り扱いが異なることがあります。売却活動を始める前に、不動産会社や弁護士などへ契約内容を確認してもらいましょう。

まず地主へ売却の意思を伝える

借地権付き物件を売却するときは、突然購入希望者を連れていくのではなく、早めに地主へ売却の意思を伝えることが大切です。

地主が確認したい主な内容は、次のようなものです。

1. どのような人が借地権を取得するのか
2. 購入後に建物をどのように利用するのか
3. 地代を継続して支払えるか
4. 建て替えや増改築を予定しているか
5. 現在の借地契約をどのように引き継ぐのか

購入希望者が決まってから地主に反対されると、売買契約を進められない可能性があります。売却の予定、必要な承諾、承諾料の有無などを早めに確認しましょう。

譲渡承諾料について確認する

地主から借地権の譲渡承諾を得る際、承諾料の支払いを求められることがあります。名義書換料と呼ばれることもあります。

承諾料には、法律で定められた一律の金額や割合があるわけではありません。借地契約の内容、地域の慣習、借地権の価値などを踏まえて、地主と借地人の話し合いで決めます。

誰が負担するのか、いつ支払うのか、売買が成立しなかった場合にどうするのかも確認が必要です。

売却価格だけでなく、仲介手数料、譲渡承諾料、登記費用、測量費などを差し引き、最終的に手元へ残る金額を把握しましょう。

地主の承諾を得られない場合

地主が合理的な理由なく譲渡を承諾しない場合には、借地借家法に基づき、裁判所へ土地賃借権譲渡許可の申立てを行う方法があります。

裁判所が、賃借権の譲渡によって地主に不利となるおそれがないと判断した場合は、地主の承諾に代わる許可を得られる可能性があります。(東京地方裁判所/東京簡裁以外の都内簡易裁判所)

ただし、申し立てれば必ず許可されるわけではありません。裁判所は購入予定者の資力、土地の利用方法、借地契約の内容などを確認します。地主側が建物と借地権を自ら買い取るための申立てを行う場合もあります。

借地非訟の手続きには時間と費用がかかるため、まずは地主との話し合いによる解決を目指しましょう。手続きを検討する場合は、借地問題に詳しい弁護士へ相談することが重要です。

借地権付き物件を売却する主な方法

借地権付き物件には、第三者へ売る以外にも複数の売却方法があります。

地主の承諾を得て第三者へ売却する

一般の購入希望者を探し、建物と借地権を一緒に売却する方法です。

仲介によって広く購入者を探せる一方、借地条件を理解し、地主の審査や承諾を受けられる人でなければなりません。住宅ローンを利用する場合は、金融機関から地主の承諾書などを求められることもあります。

購入者へ地代、残存期間、更新条件、建て替え条件などを正確に説明することが大切です。

地主に買い取ってもらう

地主に建物と借地権を買い取ってもらい、借地関係を終了する方法です。

地主にとっては、土地を完全な所有権の状態に戻せるメリットがあります。ただし、地主に購入の意思や資金がなければ成立しません。

直接交渉すると価格の根拠が曖昧になりやすいため、先に不動産会社の査定を受けておくと話し合いやすくなります。

底地と借地権を同時に売却する

地主が土地の売却を考えている場合は、地主が所有する底地と、借地人が所有する建物・借地権を一緒に第三者へ売却する方法があります。

買主は土地と建物の両方を取得できるため、借地権付き物件だけを売る場合より購入希望者を探しやすくなる可能性があります。

ただし、売却価格の配分や費用負担について地主と合意する必要があります。不動産会社や専門家を交えて条件を整理しましょう。

借地権専門の不動産会社へ売却する

一般の購入希望者が見つかりにくい場合や、早めに現金化したい場合は、借地権付き物件を取り扱う不動産会社へ買取を相談する方法があります。

仲介より価格が低くなる傾向はありますが、借地契約や地主との調整を含めて相談できる場合があります。会社によって対応範囲や査定額が異なるため、複数社を比較しましょう。

売却価格を左右する条件

借地権付き物件の価格は、建物の状態や立地だけでなく、借地契約の内容によっても変わります。

特に確認されるのは、次のような条件です。

1. 借地権の種類
2. 契約の残存期間
3. 更新の可否と条件
4. 毎月または毎年の地代
5. 地代の滞納の有無
6. 譲渡承諾料や更新料
7. 建て替え・増改築に関する制限
8. 借地権や建物の登記状況
9. 地主との関係
10. 住宅ローンの利用可能性

地代の滞納や契約書の紛失があると、購入希望者が不安を感じやすくなります。過去の支払い記録や更新に関する書類などを整理しておきましょう。

建て替えやリフォーム条件も確認する

購入者が建て替えや大規模なリフォームを希望する場合、借地契約の内容によっては地主の承諾が必要です。

裁判所の案内でも、借地契約に建て替え、増築、大修繕などについて地主の承諾を必要とする定めがある場合の手続きが示されています。(東京地方裁判所/東京簡裁以外の都内簡易裁判所)

売却時に譲渡の承諾だけを得ても、購入後の建て替えが認められなければ、買主の計画を実現できません。

購入後の利用方法を確認し、必要に応じて譲渡承諾と建て替え承諾を分けて地主へ相談しましょう。

まとめ

借地権付き物件は売却できますが、土地賃借権を譲渡する場合は、原則として地主の承諾が必要です。

売却を成功させるには、借地権の種類、契約期間、地代、更新条件、承諾料、建て替え条件などを整理し、地主へ早めに相談することが重要です。

売却方法には、第三者への売却、地主への売却、底地との同時売却、専門会社による買取などがあります。借地権の取り扱いに詳しい不動産会社へ相談し、地主との関係にも配慮しながら、条件に合った方法を選びましょう。