再建築不可物件の売却方法

相続などによって取得した不動産が再建築不可物件だった場合、「売却できないのではないか」と不安になる方もいるでしょう。

再建築不可物件でも売却することは可能です。ただし、一般的な住宅より購入希望者が限られ、住宅ローンを利用しにくい場合があるため、売却価格や期間に影響する可能性があります。

大切なのは、本当に再建築できない物件なのかを確認し、物件の状態や立地に合った売却方法を選ぶことです。

再建築不可物件とは？

再建築不可物件とは、現在ある建物を解体した後、原則として新しい建物を建てられない土地や建物のことです。

古い建物が残っているため居住や利用ができても、一度解体すると新築できない可能性があります。火災や地震などで建物が失われた場合にも、同様の問題が生じます。

再建築不可となる代表的な理由が、建築基準法上の接道義務を満たしていないことです。都市計画区域などでは、建物の敷地は原則として、幅員4メートル以上の建築基準法上の道路に2メートル以上接していなければなりません。(mlit.go.jp)

例えば、次のような土地は再建築不可となる可能性があります。

1. 道路に接していない袋地
2. 道路に接する間口が2メートル未満
3. 接している通路が建築基準法上の道路ではない
4. 路地状部分の幅が途中で2メートル未満になっている
5. 建築当時と現在で敷地や道路の条件が変わっている

ただし、道路の種類や地域の条例、敷地周辺の状況によって判断は異なります。

本当に再建築不可なのかを確認する

売却を始める前に、不動産会社の簡易的な説明だけで「再建築不可」と決めつけないことが重要です。

まずは、市区町村などの建築担当窓口で、前面道路が建築基準法上の道路に該当するか、接道部分が何メートルあるかを確認します。過去の建築確認資料、登記事項証明書、公図、地積測量図なども判断材料になります。

幅員4メートル未満の道でも、建築基準法第42条第2項の道路として指定されている場合は、必要なセットバックを行うことで建て替えられる可能性があります。セットバックとは、道路の中心線などを基準に敷地を後退させ、将来的に必要な道路幅を確保することです。

また、接道義務を満たしていなくても、敷地周辺に広い空地がある場合や、安全に通行できる通路へ接している場合などには、建築基準法第43条第2項による認定・許可を受けられる可能性があります。(mlit.go.jp)

ただし、認定や許可を受けられるかどうかは、敷地や建物の条件、特定行政庁の基準などによって異なります。必ず認められるものではないため、売却前に行政や建築士などの専門家へ確認しましょう。

再建築不可物件が売れにくい理由

再建築不可物件が通常の物件より売れにくいのは、購入後の利用に制限があるためです。

建物が老朽化しても自由に建て替えられず、実施する工事の内容によっては増改築や大規模な修繕が難しい場合があります。購入後に建物が使えなくなると、土地の活用方法が大きく制限されます。

金融機関によっては、担保としての評価が低くなり、住宅ローンの審査が難しくなることもあります。現金で購入できる人や投資家などに購入者が限られやすいことも、売却期間や価格に影響します。

ただし、立地がよい、建物の状態が良好、賃貸需要がある、隣地と一体利用できるなどの条件があれば、購入を希望する人が見つかる可能性はあります。

再建築不可物件を売却する主な方法

物件の状態や売却を急ぐかどうかによって、適した方法は変わります。

現状のまま仲介で売却する

現在の建物をそのまま利用したい人や、リフォームして住みたい人、賃貸物件として活用したい投資家を探す方法です。

仲介では、時間をかけて購入者を探すことで、買取より高く売却できる可能性があります。一方で、購入希望者が限られるため、一般的な住宅より売却に時間がかかることがあります。

広告では再建築不可であることを明確にしたうえで、立地、建物の状態、利便性、想定される活用方法などを伝えることが重要です。

専門の不動産会社へ買い取ってもらう

早めに売却したい場合は、再建築不可物件を取り扱う不動産会社へ買取を相談する方法があります。

仲介より売却価格が低くなる傾向はありますが、一般の購入希望者を探す必要がなく、比較的早く売却できる可能性があります。建物の傷みが大きい場合や、荷物を残したまま売りたい場合にも検討できます。

買取会社によって査定額や条件が異なるため、できれば複数社を比較しましょう。

隣地所有者へ売却する

再建築不可物件は、隣地所有者にとって価値が高い場合があります。

隣地と一体化することで敷地が広くなり、駐車場や庭として利用できるほか、接道条件や建築計画が改善される可能性があるためです。

ただし、売却を急いでいることが伝わると、低い価格を提示されることもあります。不動産会社を通じて適正価格を確認しながら交渉することが大切です。

接道条件を改善してから売却する

隣地の一部を購入または交換することで、道路に2メートル以上接する状態を確保できれば、再建築できる可能性があります。

再建築が可能になれば、購入希望者の範囲が広がり、売却価格の改善も期待できます。ただし、隣地所有者の合意が必要であり、測量、分筆、登記などの費用もかかります。

条件を改善した場合の査定価格と必要な費用を比較し、実行する価値があるか判断しましょう。

建物を先に解体しないよう注意する

再建築不可物件を売却するとき、特に注意したいのが建物の解体です。

古い建物を解体して更地にすれば売りやすくなるとは限りません。再建築できなければ、購入者は建物を利用する選択肢まで失ってしまいます。

現在の建物に利用価値がある場合は、建物を残しておいたほうが売却しやすいこともあります。また、建物の有無によって税負担が変わる可能性もあるため、解体前に不動産会社、建築士、税理士などへ確認することが大切です。

リフォームについても、どのような工事でも自由にできるとは限りません。高額な工事を契約する前に、建築確認の必要性や法令上の制限を確認しましょう。

売却前に準備しておきたい資料

再建築不可物件では、買主が利用方法を判断できるよう、できるだけ正確な情報を準備する必要があります。

確認しておきたい主な資料や情報は次のとおりです。

1. 登記事項証明書、公図、地積測量図
2. 建築確認済証や検査済証
3. 前面道路の種類と幅員
4. 道路に接している長さ
5. 私道の所有関係や通行・掘削に関する承諾
6. 境界や越境物の状況
7. 過去の増改築や修繕履歴
8. 再建築に関する行政への確認内容

「再建築できると思っていた」「許可を受けられるはずだった」という認識の違いは、売却後のトラブルにつながります。分かっている制限を正確に伝え、契約書や重要事項説明書に反映してもらいましょう。

まとめ

再建築不可物件でも、現状のまま利用したい人や投資家、隣地所有者、不動産会社などへ売却できる可能性があります。

まずは、本当に再建築できないのかを行政や専門家へ確認することが重要です。道路の指定状況や敷地条件によっては、セットバック、接道部分の確保、建築基準法上の認定・許可などにより、建て替えられる可能性もあります。

建物を先に解体せず、仲介、買取、隣地への売却、接道条件の改善を比較しましょう。再建築不可物件の売却経験がある不動産会社へ相談し、物件の価値を生かせる方法を選ぶことが、売却成功への第一歩です。