売却益が出た場合の確定申告の流れ

不動産を売って利益が出ると、「会社で年末調整を受けていても申告が必要？」「何を準備すればよい？」と戸惑うことがあります。土地や建物の売却益は、給与などとは分けて税額を計算し、原則として確定申告を行います。

手続きは、申告期限の確認、資料の準備、利益と特例の確認、申告書の提出、納税の順に進めると整理しやすくなります。初めての方にも分かるよう、流れと注意点を紹介します。

1．申告が必要か確認し期限を把握する

最初に確認したいのは、税務上の売却益である「譲渡所得」が出ているかです。売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いて判断するため、売れた金額の全額が利益になるわけではありません。

会社員でも、不動産売却による利益は勤務先の年末調整では精算されません。また、マイホームの3,000万円特別控除によって税額がゼロになる場合も、その特例を使うための確定申告が必要です。nta.go.jp

申告期間は原則として、売却した年の翌年2月16日から3月15日までです。2026年中の売却であれば、2027年2月16日から3月15日が申告期間になります。nta.go.jp

年末に契約し、翌年に引き渡す場合などは、どの年分で申告するかの確認も必要です。譲渡の日は原則として引き渡し日ですが、契約の効力発生日による申告も認められているため、迷う場合は税務署や税理士に相談しましょう。nta.go.jp

申告直前になって古い契約書を探すのは大変です。売却が決まった段階から、計算や確認に使う資料をまとめておきましょう。

電子申告を利用する場合は、マイナンバーカードなど、選択する方法に必要な準備も確認します。

これらは計算や入力のために準備する資料であり、すべてを一律に添付するわけではありません。必要な添付書類は利用する特例や申告方法によって異なります。例えば、3,000万円特別控除では、住所の状況によって戸籍の附票の写しなどが必要になる場合があります。nta.go.jp

課税対象となる利益は、基本的に次の式で計算します。

課税譲渡所得＝売却代金－取得費－譲渡費用－特別控除

取得費には購入代金や購入時の仲介手数料などを含めます。ただし、建物は購入時の金額から、所有期間中の減価償却費相当額を差し引きます。住宅ローンの返済額を取得費として差し引くことはできません。nta.go.jp

例えば、売却代金が3,000万円、減価償却後の取得費が2,400万円、譲渡費用が100万円なら、特別控除前の利益は500万円です。3,000万円特別控除の要件を満たせば、この利益から控除でき、課税譲渡所得はゼロになります。

特例を使わない場合などは、売った年の1月1日時点の所有期間に応じて税率が変わります。購入日や費用を正確に確認し、控除の利用条件や新居の住宅ローン控除との併用制限も調べておきましょう。nta.go.jp

土地・建物の売却では、通常の確定申告書に加え、「申告書第三表（分離課税用）」と「譲渡所得の内訳書【土地・建物用】」などを作成します。売却した物件、買主、売却代金、取得費、譲渡費用などを整理して入力します。nta.go.jp

国税庁の「確定申告書等作成コーナー」では、案内に沿って入力し、税額の計算や申告書の作成を進められます。スマートフォンから不動産売却の申告書を作成し、e-Taxで送信することもできます。nta.go.jp

給与や年金など、併せて申告する所得と控除の入力も忘れないようにしましょう。共有名義の不動産を売った場合は、それぞれの持分に応じた申告が基本です。

提出前に金額と特例の選択、添付書類を確認し、提出後は申告書の控えや電子申告の受信通知などを保存します。紙で提出する場合も、手元に内容を確認できる控えを残しておきましょう。

申告書を提出しただけで、納税まで自動的に完了するわけではありません。納付する税額がある場合は、利用する納付方法と期限を確認して手続きします。

2026年分の所得税等の通常の納期限は、2027年3月15日です。振替納税などを利用する場合は、必要な届出や振替日も確認しましょう。ダイレクト納付など、事前の準備が必要な方法もあります。nta.go.jp

住民税は売却した年の所得に基づき、翌年度に課税されます。所得税等を納めた後も支払いがあるため、売却代金を使い切らず、納税予定額を確保しておくことが大切です。city.osaka.lg.jp

不動産売却の確定申告は、資料と手順を早めに整理すれば進めやすくなります。取得費が分からない、相続した物件である、特例の選択に迷うといった場合は、期限に余裕を持って税務署や税理士へ相談しましょう。