事故物件は売却できる？価格への影響は？

過去に人が亡くなった家を所有している方の中には、「事故物件は本当に売却できるのか」「大幅に価格を下げなければならないのか」と不安を感じている方もいるでしょう。

結論からいえば、事故物件でも売却は可能です。ただし、事案の内容によっては購入希望者への告知が必要となり、一般的な物件より購入者が限られるため、価格や売却期間に影響することがあります。

重要なのは、事実を隠さず、不動産会社へ正確に伝えたうえで、物件の状況に合った販売方法を選ぶことです。

事故物件とはどのような物件？

「事故物件」という言葉に法律上の統一された定義があるわけではありません。一般的には、過去に自殺や他殺などが発生し、購入する人に心理的な抵抗を感じさせる可能性がある物件を指します。

こうした心理的な抵抗の原因は「心理的瑕疵」と呼ばれることがあります。ただし、人が亡くなったすべての物件が、一律に事故物件として扱われるわけではありません。

国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定し、居住用不動産で人の死が発生した場合の調査や告知について、一般的な考え方を示しています。(国土交通省)

事故物件でも売却できる

事故物件だからといって、売買が禁止されているわけではありません。

価格や立地、土地の広さなどを重視し、過去の出来事を理解したうえで購入する人もいます。購入後にリフォームする人、賃貸物件として活用する投資家、建物を解体して土地を利用したい人などが購入候補になります。

ただし、通常の中古住宅より購入希望者の範囲が狭くなる可能性があります。物件の状態や地域の需要に応じた価格を設定し、どのような人へ販売するかを明確にすることが大切です。

どのような場合に告知が必要になる？

人の死に関する告知が必要かどうかは、死因、発生場所、発見までの状況、社会的な影響などによって判断が異なります。

自殺や他殺などがあった場合

自殺や他殺、日常生活上の不慮の事故とはいえない死亡など、購入判断に重要な影響を与えると考えられる事案については、宅地建物取引業者から購入希望者へ告知する必要があります。

売買については、賃貸借取引のように「おおむね3年が経過すれば原則として告知不要」という一律の期間は示されていません。時間が経過していても、自己判断で告知しなくてよいと考えるのは避けましょう。

自然死や日常生活上の不慮の死の場合

老衰や病死などの自然死、階段からの転落や入浴中の事故など、日常生活の中で起きた不慮の死は、原則として告知しなくてもよいとされています。

ただし、発見までに長期間を要し、特殊清掃や大規模なリフォームが行われた場合は、購入判断に影響する可能性があるため、通常とは扱いが異なります。(mlit.go.jp)

また、購入希望者から過去の死亡事案について質問された場合や、社会的影響が大きく、購入者が把握すべき特別な事情がある場合は、経過期間や死因にかかわらず、判明している事実を伝える必要があります。

事故物件はどのくらい価格が下がる？

事故物件の価格がどの程度下がるかについて、一律の基準や決められた割合はありません。

価格への影響は、主に次のような条件によって変わります。

死因や事案の内容
発生からの経過期間
事件の社会的影響や周知性
戸建て、マンションなど物件の種類
室内や建物の現在の状態
特殊清掃や修繕の実施状況
立地、土地の価値、地域の需要
物件をどのように利用できるか

一般的には、購入を希望する人が限られるため、通常の相場より低い価格になる可能性があります。

一方で、土地としての需要が高い物件や、利便性のよい場所にある物件は、心理的な影響より立地や活用価値が重視される場合もあります。最初から必要以上に安くするのではなく、事案の内容と地域の市場を踏まえて査定することが重要です。

事故物件を売却するときのポイント

事故物件は、通常の物件以上に慎重な準備と販売計画が必要です。

分かっている事実を整理する

いつ、どこで、どのような事案が発生したのか、特殊清掃や修繕を行ったかなど、分かっている情報を整理します。

不明なことを推測して説明する必要はありませんが、知っている事実を隠すことは避けなければなりません。国土交通省のガイドラインでも、売主から告知書などへの記載を求める方法が、宅地建物取引業者による通常の情報収集として示されています。故意に告知しなかった場合は、民事上の責任を問われる可能性があることにも注意が必要です。(mlit.go.jp)

告知が必要か判断しにくい場合は、自分で決めず、事故物件の売却経験がある不動産会社へ相談しましょう。