住宅ローンが残っている家は売却できる？知っておきたい売却の流れと注意点を解説

「住宅ローンがまだ残っているけれど家を売りたい」「転勤や住み替えで売却を考えている」「ローンが残っているから売れないのでは？」と不安に感じている方は少なくありません。

結論から言えば、住宅ローンが残っている家でも売却は可能です。 実際に不動産を売却する方の多くは、住宅ローンが残っている状態で売却しています。

ただし、売却にはいくつかの条件や注意点があります。本記事では、住宅ローンが残っている家を売却する方法や流れ、注意すべきポイントについて詳しく解説します。

住宅ローンが残っていても家は売却できる

住宅ローンが残っているからといって、家を売却できないわけではありません。

多くの方は住宅ローンを20年〜35年で組んでいますが、その期間ずっと同じ家に住み続けるとは限りません。転勤や住み替え、相続、離婚などさまざまな理由で売却するケースがあります。

そのため、不動産売買では住宅ローンが残った状態で売却することは珍しいことではありません。

ただし、住宅ローンには金融機関が設定した「抵当権」が付いているため、この抵当権を抹消することが売却の条件になります。

抵当権とは？売却前に知っておきたい基礎知識

住宅ローンを利用すると、金融機関は万が一返済できなくなった場合に備えて、購入した不動産へ抵当権を設定します。

抵当権とは、住宅ローンの返済が滞った際に金融機関が不動産を売却して貸付金を回収する権利です。

家を売却して所有権を買主へ移転するためには、この抵当権を抹消しなければなりません。

通常は、売却代金で住宅ローンを完済し、その日のうちに司法書士が抵当権抹消手続きを行います。

このように、売却とローン完済、抵当権抹消は同時に進められるため、住宅ローンが残っていても問題なく売却できるケースがほとんどです。

売却価格で住宅ローンを完済できるかがポイント

住宅ローンが残っている家を売却する際に最も重要なのは、「売却価格でローンを完済できるかどうか」です。

ここで知っておきたいのが、「アンダーローン」と「オーバーローン」という考え方です。

アンダーローンの場合

アンダーローンとは、住宅ローン残高よりも売却価格の方が高い状態を指します。

例えば、

• 売却価格：2,500万円
• 住宅ローン残高：2,000万円

この場合は売却代金だけでローンを完済できるため、問題なく売却できます。

さらに残った資金は引越し費用や新居購入費用などへ充てることも可能です。

オーバーローンの場合

一方、オーバーローンとは住宅ローン残高が売却価格を上回る状態です。

例えば、

• 売却価格：2,000万円
• 住宅ローン残高：2,500万円

この場合は500万円不足するため、その不足分を自己資金で補う必要があります。

自己資金で補えない場合でも、住み替えローンや任意売却など選択肢がありますので、早めに不動産会社へ相談することが重要です。

売却前に確認しておくべきこと

住宅ローンが残っている家を売却する際には、事前準備がとても大切です。

まず確認したいのは現在の住宅ローン残高です。

金融機関から送られてくる返済予定表やインターネットバンキングなどで確認できます。

次に、不動産会社へ査定を依頼し、おおよその売却価格を把握しましょう。

査定価格と住宅ローン残高を比較することで、

• 完済できそうか
• 自己資金が必要か
• 売却時期を見直すべきか

などが判断できます。

売却を成功させるためには、まず現状を正確に把握することが大切です。

売却の一般的な流れ

住宅ローンが残っている家の売却は、次のような流れで進みます。

1.住宅ローン残高を確認する

まずは現在の残債を把握します。

金融機関への相談もこの段階で行うと安心です。

2.不動産会社へ査定を依頼する

複数社へ査定を依頼し、市場価格を確認します。

価格だけでなく販売実績や提案内容も比較しましょう。

3.売却活動を開始する

媒介契約を締結し、広告掲載や内覧など販売活動を行います。

適切な価格設定が早期売却のポイントです。

4.売買契約・決済

買主が決まれば売買契約を締結し、決済日に売却代金を受け取ります。

この際に住宅ローンを完済し、抵当権を抹消します。

5.引渡し完了

抵当権抹消後、所有権を買主へ移転し売却が完了します。

住宅ローンが残っている場合によくある質問

住宅ローンが残っている方からは、次のような相談が多く寄せられます。

「売却中も住宅ローンは払い続ける必要がありますか？」

はい。売却が完了するまでは通常どおり返済を続けます。

「ローン返済中でも住み替えできますか？」

可能です。住み替えローンなどを利用できるケースもあります。

「売却価格が足りない場合はどうなりますか？」

自己資金で不足分を補う方法のほか、金融機関への相談や任意売却という方法もあります。

不安な場合は、早めに専門家へ相談することが大切です。

まとめ｜住宅ローンが残っていても売却は十分可能です

住宅ローンが残っている家でも、多くの場合は問題なく売却できます。

重要なのは、

• 現在の住宅ローン残高を確認すること
• 売却価格を正確に把握すること
• 不足がある場合は早めに対策を考えること

この3点です。

特に売却価格とローン残高のバランスによって最適な売却方法は変わります。

「まだローンがあるから売れない」と諦める必要はありません。

まずは不動産会社へ査定を依頼し、ご自身の状況を把握することが、安心して売却を進める第一歩となります。専門家へ早めに相談することで、より有利な条件で売却できる可能性も高まります。