ローン残債があるマンションは売却できる？売却の流れと注意点をわかりやすく解説

「住宅ローンがまだ残っているマンションは売却できるの？」「住み替えを考えているけれどローンが残っていて不安」「売却代金でローンを完済できなかったらどうなるの？」

このようなお悩みを持つ方は少なくありません。

結論から言えば、住宅ローン（ローン残債）があるマンションでも売却することは可能です。

実際には、住宅ローンを返済中のマンションを売却するケースは珍しくなく、多くの方が住み替えや相続、転勤などを理由に売却しています。

ただし、住宅ローンが残っている場合には、売却前に確認しておくべきポイントがあります。

この記事では、ローン残債があるマンションの売却方法や流れ、注意点について詳しく解説します。

ローン残債があってもマンションは売却できる

住宅ローンが残っているからといって、マンションを売却できないわけではありません。

住宅ローンを利用して購入したマンションには、金融機関によって「抵当権」が設定されています。

抵当権とは、住宅ローンを返済できなくなった場合に、金融機関が不動産を売却して貸付金を回収するための権利です。

マンションを売却する際には、この抵当権を抹消する必要があります。

そのため、原則として売却時に住宅ローンを完済することが条件になります。

売却できるかどうかはローン残高と査定額で決まる

ローン残債があるマンションを売却する際に重要なのは、「売却価格」と「住宅ローン残高」のバランスです。

まずは現在のローン残高とマンションの査定価格を確認しましょう。

アンダーローンの場合

アンダーローンとは、マンションの売却価格が住宅ローン残高を上回る状態です。

例えば、

• 売却価格：2,500万円
• ローン残高：2,000万円

この場合は売却代金で住宅ローンを完済できるため、通常どおり売却できます。

残った資金は新居の購入費用や引越し費用などに充てることも可能です。

一方で、住宅ローン残高の方が多い場合もあります。

その場合は別の方法を検討する必要があります。

オーバーローンの場合

オーバーローンとは、住宅ローン残高が売却価格を上回る状態です。

例えば、

• 売却価格：2,000万円
• ローン残高：2,500万円

この場合、500万円不足します。

不足分は自己資金で補うことが一般的ですが、住み替えローンや任意売却などの方法を利用できるケースもあります。

まずは不動産会社へ相談し、現在の状況を確認することが重要です。

ローン残債があるマンションの売却の流れ

住宅ローンが残っている場合でも、基本的な売却の流れは通常のマンション売却と大きく変わりません。

住宅ローン残高を確認する

最初に行うのは、現在の住宅ローン残高の確認です。

返済予定表やインターネットバンキング、金融機関への問い合わせで確認できます。

売却計画を立てるうえで欠かせない情報です。

ローン残高を確認したら、次はマンションがいくらで売れるのかを把握します。

ここで正確な査定を受けることが重要になります。

マンションの査定を依頼する

不動産会社へ査定を依頼し、現在の市場価格を把握します。

査定価格と住宅ローン残高を比較することで、

• 売却代金だけで完済できるか
• 自己資金が必要か
• 買取りが向いているか

などを判断できます。

査定は複数社へ依頼すると、より適正な価格が分かります。

査定結果をもとに売却活動を進めていきます。

売却方法も目的に合わせて選ぶことが大切です。

仲介または買取りで売却する

売却方法には、

• 仲介
• 買取り

があります。

仲介は市場価格に近い金額で売却できる可能性がありますが、購入希望者が見つかるまで時間がかかることがあります。

一方、買取りは価格がやや低くなる傾向がありますが、短期間で現金化できることが大きなメリットです。

住み替えや相続などで早く売却したい方には買取りが向いています。

ローン残債がある場合の注意点

住宅ローンが残っているマンションでは、いくつか注意点があります。

金融機関へ事前に相談する

住宅ローンの完済や抵当権抹消には金融機関との手続きが必要です。

売却を決めたら早めに金融機関へ相談しておくと、スムーズに進められます。

特に住み替えローンを利用する場合は、早めの相談が重要です。

また、住宅ローンだけでなく売却時に必要な費用も確認しておきましょう。

思わぬ出費が発生することもあります。

売却費用も考慮する

マンション売却では、

• 仲介手数料
• 登記費用
• 印紙税
• 引越し費用

なども必要になります。

売却価格だけを見るのではなく、手元に残る金額まで計算しておくことが大切です。

さらに、マンション特有の費用にも注意が必要です。

管理費などの精算も忘れずに確認しましょう。

管理費・修繕積立金も確認する

マンションでは、

• 管理費
• 修繕積立金
• 駐車場料金

などの未払いがある場合、売却時に精算が必要となります。

住宅ローンだけでなく、これらの費用も含めて資金計画を立てることが重要です。

少しでも高く売却するためのポイント

ローン残債がある場合は、少しでも高く売却できれば自己資金の負担を減らせます。

そのためには、

• 複数社へ査定を依頼する
• 仲介と買取りの両方を比較する
• 管理状況を整理しておく
• 必要書類を準備する

などの工夫が効果的です。

査定額だけでなく、売却までの期間や担当者の提案内容も比較すると安心です。

まとめ｜ローン残債があるマンションでも売却は可能です

住宅ローンが残っているマンションでも、適切な手続きを行えば売却することは十分可能です。

重要なのは、

• 住宅ローン残高を確認する
• マンションの査定を受ける
• アンダーローンかオーバーローンかを把握する
• 自分に合った売却方法を選ぶ

という4つのポイントです。

特に住み替えや相続などで売却を急ぐ場合は、不動産会社による買取りも有力な選択肢となります。

まずは複数の不動産会社へ査定を依頼し、「仲介で売る場合」と「買取りの場合」の両方を比較してみましょう。現在のローン残高や資金計画を踏まえて最適な売却方法を選ぶことで、安心してマンション売却を進め、新たな生活への第一歩を踏み出すことができます。